חיסכון במשכנתא

האם כדאי לעשות היום מחזור משכנתא? לקחתם לפני זמן מה משכנתא, לא חשוב אם זה היה אתמול או לפני שנים. אתם יכולים לבצע מחזור משכנתא בכל רגע נתון!

איך נדע מתי לבצע מחזור משכנתא?

האם משתלם לנו לבצע מחזור משכנתא?

מה מצב המשכנתא שלנו היום ביחס למשכנתאות בשוק?

כדי לחסוך במשכנתא ישנם מספר דרכים:

1 .סילוק מסלולים מהמשכנתא

2 .לצמצם תקופת שנים למשכנתא.

3 .שינוי תמהיל למשכנתא 

נפרט עליהם בעוד רגע. אבל לפני כן עלינו להבין כמה דברים!

משכנתא לכל החיים?

לא, משכנתא היא לא הלוואה של "שגר ושכח" שרוכשים בית ושוכחים ממנו ל 30 שנים. משכנתא היא תוכנית כלכלית שיש לתת עליה את הדעת ולתכנן אותה בצורה מושכלת. החיים שלנו דינמיים, במהלך 30 שנים אנחנו עוברים ה-מ-ו-ן שינויים בחיים. – מתחתנים, המשפחה גודלת, מחליפים מקומות עבודה, ההכנסות וההוצאות משתנות עפ"י התקופות, הילדים יוצאים מהבית לעצמאות.

ומה עם המשכנתא? אנחנו רוצים לבנות אותה בהתאם לצרכים שלנו היום ובעתיד. שתהיה עם גמישות מסויימת.

כפי שכולנו יודעים הכלכלה והשוק כל הזמן בתנודות. יש תקופות שהכסף יקר יותר בגלל האינפלציה העולה, מדד המחירים לצרכן, אגרות החוב הממשלתיות גם להם יש משקל ועוד כמה מרכיבים בכלכלה העולמית שלא נכנס אליהם במאמר זה.

ריביות זולות

לאו דווקא הריבית הזולה ביותר היא המשכנתא הטובה ביותר! צריך להבין שהתמהיל שאנו מרכיבים עבור המשכנתא הוא ה"סיומת" של תהליך מחושב ומתוכנן עפ"י תכנון וצרכי הלווים. כשמסתכלים על התמונה הגדולה אנחנו צריכים להחליט איפה אנחנו נלחמים על ריביות נמוכות ואיפה פחות. לקוחות רבים שליוויתי אמרו לי "אני רוצה את הריבית הנמוכה ביותר!", ההיגיון הבריא אומר שריבית נמוכה אומר החזר נמוך.. אבל בואו נחשוב רגע קצת יותר לעומק, למה הבנקים מתמחרים ריביות נמוכות למסלולים מסוימים ולמסלולים אחרים ריביות גבוהות? כנראה שיש לכך סיבה.

שהלקוחות אומרים לי את המשפט הבא: "מה הריבית הכי נמוכה שאתה יכול להשיג לנו?" - התשובה אינה חד ערכית משום שהריבית ניתנת עפ"י נתוני הלקוחות, עפ"י הריבית הממוצעת בשוק, וקריטריונים נוספים. לכן כל לקוח מקבל הצעה אינדיבידואלית עבורו. לאחר היכרות הלקוחות וניתוח הנתונים הפיננסיים אנו יכולים ליצור סימולציה.

ישנו עניין נוסף והוא עמלות הפירעון הגבוהות של ה"מסלולים הזולים" וביום שירצו למחזר את המשכנתא את כל ה"חיסכון" שחסכו בריביות ישלמו עם תוספת בעמלות פירעון.

דוגמה למקרה, זוג לקחו משכנתא ע"ס 700K בפריסה ל 25 שנים במסלולים יותר מסוכנים אך עם ריביות נמוכות. לאחר 5 שנים של תשלומים סדירים כל חודש בחודשו. החליטו לבצע מחזור. הסכום שנדרשו לטובת מחזור המשכנתא היה 730K וזאת לאחר 5 שנים של תשלומים! לא רק שהקרן לא ירדה אלה טפחה. ולמה זה? בגלל המסלולים ה"זולים". - מומלץ לבצע בחינת כדאיות למחזור אפילו עם התקופה היום/ הריביות של היום גבוהות מהשנה בה נלקחה המשכנתא. יתכן כי המשכנתא מכילה מסלולים מסוכנים, ריביות גבוהות שהשתנו במהלך השנים.

אז איך חוסכים כסף במשכנתא?

כפי שציינתי קודם משכנתא היא לא "לכל החיים" בממוצע בין 7-5 שנים יש לנו הזדמנות למחזר את

המשכנתא ולחסוך כסף! כדי לחסוך במשכנתא עלינו לבצע כמה דברים:

1. להוציא דו"ח סילוק יתרות של המשכנתא שלנו – בדו"ח מופיעים כל פרטי המשכנתא, מסלולים קיימים, ריביות, יתרות הקרן, החזר חודשי קרוב, הצמדות וריביות, עמלות פירעון במידה וקיימות (למי שלא מבין בקריאת הדו"חות מומלץ כמובן להיעזר ביועץ משכנתאות לטובת ניתוחו).

2. לבצע ניתוח סל אשראי של המשפחה - להבין מהם ההוצאות וההכנסות הקיימות במשק הבית, להתייחס לשינויים כלכליים צפויים – במידה וקיים צפי לעליה בשכר, שינוי מקום עבודה וכו', ניתוח החסכונות הקיימים ונזילותם.

3. לבחון כדאיות למחזור משכנתא - להשוות את תמהיל המשכנתא הקיימת לתמהיל חלופי בהתאם לריביות הקיימות בשוק, לעמלות הפירעון הקיימות, חלופות בבנקים שונים ועוד.

כאן למעשה מבינים את חשיבות ומשמעות בניית תמהיל נכון ומתאים עבור לוקחי המשכנתא! 

ברגע שיש לנו תמהיל נכון! אז אפשר להתחיל להתמקח על הריביות מול הבנקים! לאחר שבחנו את הנקודות הנ"ל ומצאנו כי אכן קיימת כדאיות במחזור המשכנתא. אנו נבצע "מכרז ריביות" מול מספר בנקים על בסיס התמהיל החדש. פוטנציאל החיסכון גבוה מאוד, יכול להגיע אפילו למאות אלפי שקלים במקרים מסוימים. 

לשאלות נוספות פנו אלינו.