שמאות למשכנתא

מהי שמאות?

שמאות הינה הערכה של איש מקצוע אשר בוחן את טיב הנכס, אומד את שווי הנכס ה"יבש" ו"שווי השוק" ומרכז לדו"ח מרוכז. השמאות היא חלק בלתי נפרד ממשכנתא. לכל הצדדים המעורבים יש חשיבות להערכת שמאות של הנכס בעת עסקת מקרקעין.

שמאות ניתן לבצע לפני הרכישה (שמאות מוקדמת) או במהלך הרכישה בשלב ה"ביטחונות" (אסביר בהמשך) של הבנק.

שמאות מוקדמת למה היא חשובה?

שמאות מוקדמת כשמה כן היא, מבוצעת עוד לפני ההפניה מהבנק, מדוע חשוב לעשות אותה ולמי היא חשובה? 

ראשית לקונים, כל אדם שמחליט לרכוש נכס עושה "שיעורי בית" לפני כן. מבקר בנכס עצמו, מתרשם מהשכונה, מהסביבה, האוכלוסייה וממה שיש למקום להציע. חלק מהבדיקות נעשות בצורה טכנית (מידע הקיים ברשת, סיור פיזי במקום, תשאול שכנים ועוד) אך מעבר לכך ישנן בדיקות שה"אדם הפשוט" לא יכול לבצע. לכן נעזר באיש מקצוע - שמאי המקרקעין, המעניק חוות דעת מקצועית ומקיפה על טיב הנכס, אופיו, מיקומו, גיל הנכס (כלומר בן כמה שנים המבנה) תקינות רישום הנכס (שאין חריגות בניה, בעיות רישום וכדומה), הסביבה (נגישות לתחבורה, מסחר, מוסדות ציבוריים ועוד) כמו כן תוכניות עתידיות של הרשויות המקומיות לפיתוח גם כן משפיעות על הערכת שווי הנכס. בנוסף הקונים רוצים לוודא שהם רוכשים נכס שתואם את מחיר השוק ולא רוצים להיות "פראיירים".

שנית לבנק, בתחילת תהליך הבקשה למשכנתא, הבנק מסתמך על "נתונים יבשים" שנמסרים לו על ידי הקונים (מבקשי ההלוואה) מהנתונים הללו מחשב את אחוז המימון הנדרש בהתאם לרגולציה הקיימת. וכשמגיעים לשלב ה"ביטחונות" אחד ה"כלים" העומדים לרשות הבנק על מנת לנתח את טיב העסקה ולהחליט אם לאשר את ההלוואה ובכמה לממן אותה הוא השמאי. לכן במידה ונערכת שמאות מוקדמת הדבר יכול לסייע לבנק בניתוח העסקה עבורו. 

הערה: חשוב לציין כי לכל בנק יש רשימת שמאים עימם הוא עובד. הבנק מגדיר קריטריונים אותם דורש שיופיעו בדו"ח. השמאי הוא למעשה ה"עיניים" של הבנק בנוגע לנכס, ואין באפשרות הבנק לבחון את טיב הנכס פיזית מלבד השמאי המייצג.

שלישית למוכרים, גם המוכרים מעוניינים לדעת אם המחיר אשר דרשו עבור הנכס תואם את השוק או לא.

הערה: בעניין השמאים של הבנק, במידה והלווים שלחו שמאי להערכת נכס מטעם בנק 1. ובסוף החליטו כי לא ממשיכים הליך עם אותו הבנק מסיבותיהם שלהם, אך כן מתקדמים עם בנק 2. על הבנק החדש לקבל את השמאות (יתכן כי השמאי ידרוש תשלום נוסף על כך עבור ההסבה לבנק החדש) לרוב הדבר מתאפשר אך עלול לעכב מעט את המשך ההליך לחיתום והעברת הכסף.

שאלות ותשובות

1. שאלה: במידה וישנו פער בין מחיר הנכס שחתמו הצדדים לבין הערכת השמאי, על פי מה יחושב אחוז המימון?

תשובה: הבנק יתחשב בזול מהשניים, נוכל לראות זאת בדוגמה הבאה. זוג רוכש את דירתו הראשונה - לקונים קיים הון עצמי בסך 250,000 ₪חתמו על חוזה רכישה ע"ס 1,000,000 ₪. הלווים זקוקים למימון מהבנק 750,000 ₪.אחוזי מימון שאושר 75%.הערכת שמאי של הנכס: 800,000 ₪.

• הזוג יוכל לקבל 75% מימון מתוך 800,000 כלומר 600,000 ש"ח. מכאן אנו למדים כי הקונים עלולים למצוא את עצמם חשופים לבעיית הון עצמי שיצטרכו להשלים בכוחות עצמם. במקרה הנ"ל יהיו זקוקים לגיוס של 150,000 ₪ נוספים.

2. שאלה: האם לשמאות מחירים אחידים?

תשובה: לא, לכל שמאי יש את ה"מחירון" שלו. תלוי בשווי הנכס, תלוי בסוג השמאות הנדרשת, שמאות רגילה/ מורחבת תקן 19 (שמאות יותר מקיפה, לרוב בנכסים ששווים עולה על 4,000,000 ₪, נחלות וקיבוצים). מומלץ לקבל הצעת מחיר ממספר שמאים כדי להבין טווח מחירים. (אלו השמאויות הנפוצות ביותר ברכישת נכס)

3. שאלה: אם הזמנתי שמאי לשמאות מוקדמת שאינו עובד עם הבנק המלווה, האם הבנק לא יכיר בדו"ח עבור "ביטחונות" הבנק?

תשובה: עפ"י תיקון הוראה שחל בשנה האחרונה, במידה והשמאי אכן מופיע ברשימת אחד הבנקים, וממציאים לבנק המבוקש הפניה לשמאות מהבנק האחר עם שמו של השמאי, הבנק מחוייב לאשר את השמאות. יתכן כי הבנק ידרוש לבצע שינויים/ הבהרות/ השלמות מהשמאי בדו"ח הנוכחי, מה שעלול להוביל לעיכוב בתהליך המשכנתא עצמו וכן לדרישת תוספת תשלום מצד השמאי על דרישות הבנק, שאתם יספגו הקונים. מומלץ לברר לפני לקיחת שירותי השמאי אם הוא עובד עם בנקים? ואיזה?

לסיכום:

במקרים בהם הרוכשים זקוקים לרוב המימון מהבנק (מעל 65%) מומלץ לבצע שמאות מוקדמת מהסיבה הפשוטה, אנו כקונים רוצים לדעת האם המחיר שאנו עומדים לשלם עבור הנכס הוא תואם את השוק, ומנגד לא רוצים להיות "מופתעים" בשלבים הסופיים של לקיחת המשכנתא מהיכן לגייס הון נוסף.

עלויות השמאות המוקדמת לא מסובסדות ע"י הבנק, ולכן מומלץ לבדוק מול השמאי אם עובד עם בנקים (ככל שעובד עם יותר בנקים – פחות מגביל) 

ברכישה יד שניה, הבנק תמיד ידרוש שמאות בשלב הביטחונות. 

ברכישה מקבלן, במידה והרוכשים לוקחים משכנתא דרך הבנק המלווה של הקבלן, לא ידרשו לבצע שמאות משום שהבנק מכיר את הפרויקט של הקבלן.

לשאלות נוספות פנו אלינו.