גרירת משכנתא

מה ההבדל בין גרירת משכנתא למחזור משכנתא?
גרירת משכנתא היא למעשה הפעולה ההפוכה למחזור משכנתא. מתי נשתמש בגרירת משכנתא ומתי נעדיף למחזר?

אם החלטנו למחזר משכנתא, ההחלטה נבעה מסיבה פשוטה – המשכנתא הנוכחית אינה מתאימה עבורנו בתקופה זו של החיים שלנו! יכולים להיות לכך סיבות רבות: החזר חודשי גבוה, ריביות גבוהות ביחס לתקופה, יתרת הקרן לא קטנה ואולי גרוע מכך אפילו גדלה אף על פי שאנו משלמים תקופה ארוכה את החזרי המשכנתא...

מהי "גרירת משכנתא"?

כאשר יש לנו משכנתא עם תנאים מעולים אבל אנחנו מעוניינים להחליף את הנכס הקיים. ולא רוצים לאבד את התנאים הקיימים. יכול מאוד להיות שלפני עשור רכשתם דירה, הריביות היו נמוכות מהיום, ויתר תנאי המשכנתא נוחים גם לתקופה הנוכחית. זאת התקופה שיש לבחון את כדאיות גרירת המשכנתא. גרירת משכנתא היא במילים פשוטות "שמירת המשכנתא הקיימת והחלפת הנכס המשועבד כנגד אותה משכנתא עבור נכס חדש". הרי בפועל כשאנו בעלי דירה עם משכנתא ומעוניינים למשפר דיור, אנו למעשה מוכרים את הנכס הקיים - סוגרים את המשכנתא הקיימת - הבנק/ הגוף המממן מסיר את השעבוד הקיים לטובת רישום הנכס על הקונים שרכשו מכם את הנכס ועו"ד של הקונים מסדיר את הרישום עבור לקוחותיו. פעולת גרירת המשכנתא היא פעולה טכנית של הבנק הממשכן. גרירת משכנתא ניתן לבצע באחד מהמקרים הבאים:

1. לגרור את המשכנתא הקיימת עבור הנכס החדש.
2. לשמור את המשכנתא הקיימת וברגע שנמצא נכס חדש, ניתן לבצע את השעבוד של המשכנתא על הנכס החדש.

במקרה הראשון, אנחנו מדברים על כך שיש לנו משכנתא שלא היינו רוצים לוותר עליה ואנחנו נמצאים בהליך כפול. כבר רכשנו נכס חדש ואנו בהליך של מכירת הנכס הישן. לשם כך אנו מבצעים "גרירת משכנתא". הבנק למעשה מעביר את המשכנתא הנוכחית מהנכס ה"ישן" לטובת הנכס החדש שאותו אנחנו מעוניינים לשעבד עבור הבנק.

המקרה השני, בו מכרנו את הנכס הקודם או שאנחנו בהליך של מכירה. אך טרם רכשנו בית חדש. במקרה המדובר יש הליך שעלינו לבצע והוא העברת "סכום פיקדון" שקיבלנו מהקונים שלנו מהמכירה והפקדתו בבנק הממשכן. כספי הפיקדון ישמשו כביטחונות למשכנתא הקיימת. וברגע שנמצא נכס שאנו מעוניינים לקנות ונבצע את הרכישה הנכס החדש ישמש כבטוחה למשכנתא הנגררת והפיקדון שהפקדנו במועד המכירה ישוב אלינו.

• הערה: יש לקחת בחשבון כי הבנק לא ישמור את תנאי המשכנתא לנצח! גרירת המשכנתא ניתנת למשיכה עד שנתיים. – הקפאת משכנתא.
• "הקפאת המשכנתא" ניתנת כאשר יש לנו בטוחה של כסף נזיל או לחילופין ניתן פשוט להמשיך לשלם את המשכנתא לפי המצב הקיים. לשם כך הבנק/ הגוף המממן ידרוש את סכום המשכנתא + 10% מגובה המשכנתא כדי למזער את סיכון ההלוואה הקיימת.

יתרונות "גרירת המשכנתא":

לפני שנדבר על היתרונות נבין כדאיות לגרירת המשכנתא.

• נבחן האם המשכנתא הקיימת כדאית ביחס למשכנתא "חדשה" – מבחינת ריביות, יחס החזר לשקל, תקופות ועוד.
• במידה והסכום של "הגרירה" מספיק לנו מבחינת הלוואה מהבנק, ואין צורך בגיוס כסף נוסף לטובת ההלוואה החדשה. עלינו לבחון את מחיר הכסף, אם נשווה את הריביות שהיינו יכולים לקבל כיום במשכנתא "חדשה" כנגד המשכנתא הנגררת – אז אין פה שאלה! "לגרור"!
• גרירת משכנתא יכולה להיות פתרון מאוד אסטרטגי עבור לווים שבעבר קיבלו משכנתא אך כיום בגלל נתוני אשראי שליליים, גיל הלווים כבר גבולי, רמת הכנסה השתנתה. להם דווקא גרירת משכנתא יכולה להיות פתרון לא רע בכלל

חסרונות "גרירת משכנתא":

• במידה ונזדקק לתוספת מימון מהבנק מעבר ל"משכנתא הנגררת" – ידו של הבנק על העליונה, אנו לוקחים 2 משכנתאות, הישנה (המעולה) ותוספת (משכנתא חדשה) ששם הבנק יהיה פחות גמיש איתנו בתנאי ההלוואה. ואז נשאלת השאלה האם ישנה כדאיות להישאר תחת חסדי הבנק הישן או לבחון משכנתא חדשה/ האם הגרירה יכולה לתת לנו פתרון מספיק טוב כחלק מההלוואה הכוללת. – נאלץ לשקול את הכדאיות לכך.

נבחן כושר החזר רצוי על סכום ההלוואה הכוללת, גובה המשכנתא הנוכחית למול התוספת הנדרשת, האם גרירת המשכנתא תשרת את המטרה שלנו או שלא בהכרח, האם יתכנו הגבלות על התוספת החדשה בעקבות הגרירה שהבנק ידרוש מאיתנו.

• המשכנתא חייבת להתבצע באותו בנק בו קיבלתם את המשכנתא המקורית. – מומלץ עדיין לקבל הצעה חדשה מבנק נוסף על מלא הסכום הנדרש כדי להשוות כדאיות לגרירה – תתפלאו לעיתים שהבנק מקבל הצעה נגדית הוא מפתח גמישות מסוימת שאולי נוכל לנצל זאת לטובתנו!
• יש להפקיד במכירת הנכס הישן "סכום פיקדון" בתוספת של 10% לטובת "גרירת המשכנתא" – לעיתים סכום הפיקדון הוא הכף המכריע אם יהיה ללקוחות מספיק הון עצמי עבור התשלום הראשוני בעסקת המכר.
• בהליך "גרירת משכנתא" יש להמציא מהבנק "מכתב כוונות" לגרירת משכנתא – זהו מסמך משפטי שהבנק מנפיק ללווה המעוניין לסגור את המשכנתא הקיימת (או לבצע גרירה). במסמך מצויין סכום מדוייק שיש להפקיד לטובת סילוק המשכנתא והסרת השיעבוד של בנק מהנכס הישן. וכמובן המסמך מוגבל בזמן.

 כפי שציינתי בתחילה "גרירת משכנתא" זה עניין טכני אבל יש לבחון לעומק את גרירת המשכנתא אם למרות זה שהיא "מעולה" עדיין משתלמת לנו... החלטנו שגרירת משכנתא אכן מתאימה לנו! מה עושים? יש להציג לבנק מסמכים לטובת גרירת משכנתא.

1. תעודת זהות + ספח פתוח של כל הלווים בהלוואה.
2. עובר ושב מכל חשבונות הבנק של הלווים 3 חודשים אחרונים
3. 3 תלושי שכר אחרונים (עצמאים נדרשים להציג שומת מס אחרונה ואישור רו"ח של השנה הנוכחית)
4. חוזה של מכירת הנכס הישן והמשועבד
5. חוזה רכישת הנכס החדש (במידה ויש)
6. נסח טאבו / אישור זכויות של 2 הנכסים – הישן והחדש.