מה משפיע על המשכנתא שלנו?
"כל אדם הוא עולם ומלואו" גם במשכנתאות כל משכנתא שונה מהאחרת, קיימים מס' פרמטרים המשפיעים על תנאי המשכנתא.
לדוגמה:
1. אחוז המימון המבוקש מהבנק
ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר כך גם הריבית המוצעת תהיה גבוה בהתאמה. קיימים 3 דרגות מימון מבחינת הבנק, דרגות אלה נקראות "הקצאת הון", כלומר כמה כסף הבנק צריך להלוואת לנו לטובת העסקה ובכמה הבנק מתמחר לנו את הכסף. הדרגות הללו מחולקות לפי אחוזים.
המדרגה הראשונה, עד 45% מימון – זוהי המדרגה הזולה ביותר. כלומר יש לנו כ - 55% מהסכום הדרוש לעסקה. ומחיר הכסף הוא הזול ביותר – זוהי המדרגה הטובה ביותר ובה נוכל לקבל את הריביות הטובות ביותר.
המדרגה השניה, 60%-45% מימון - זוהי המדרגה האמצעית שמחיר הכסף הוא לא הכי זול ולא הכי יקר.
המדרגה שלישית, 75%-60% מימון – זוהי המדרגה היקרה ביותר מבחינת הבנק עבור מחיר הכסף.
- נק' חשובה, המדרגות משתנות החל מעליה של 0.1% מהמדרגה המצוינת. לצורך הדוגמה, אחוז מימון של 45.1% מימון יכניס אותנו כבר להקצאת ההון האמצעית.
הסיבות למדרגות הללו הן שהבנק מתמחר את הסיכון אותו לוקח עבור המשכנתא שאנחנו לוקחים. ככל שילווה יותר כסף ויסכן את עצמו כך הריבית תהיה גבוה יותר. נוסף לכך, בנק ישראל מחייב את הבנק להפריש סכום יחסי (מגובה ההלוואה שאנו מבקשים) שאותו "שם בצד" לטובת הלימת הון ובכך מונע מהבנקים להיחשף יתר על המידה.
2. נתונים פיננסיים
הבנק הוא עסק שמוכר כסף! וכגוף שמוכר כסף עליו לבחון אותנו כמבקשי ההלוואה ואת החוזק הפיננסי שלנו. הבנק יבחן את גובה ההכנסות
מקום העבודה
וותק במקום העבודה
רצף תעסוקתי
כמה לווים בעסקה
גיל הלווים
האם הלווים עצמאים או שכירים
הלוואות קיימות
הכנסות נוספות
טיב הנכס
מיקומו ועוד.
לאחר הבחינה הוא יודע לתמחר לנו את הריביות שאותן דורש עבור ההלוואה המבוקשת. ככל שהחוזק הפיננסי שלנו טוב יותר כך הבנק יוכל לתת לנו הלוואה בתנאים טובים יותר.
3. יכולת מיקוח
יכולות המיקוח שלנו מול הבנקים משתנות בהתאם למס' דברים.
הצעות ממספר בנקים – יש לנו קלף מיקוח טוב יותר.
סכום ההלוואה המבוקש בהקצאת הון נמוכה – הבנק מסכן פחות ויתן תנאים טובים יותר.
חוזק פיננסי
דירוג אשראי
יכולת החזר חודשי נמוכה יותר מ 35% מהכנסה נטו (ישנה רגולציה של החזר חודשי מקסימלי עד 40% מהכנסה נטו, פחות מומלץ להתחיל משכנתא בהחזר חודשי מקסימלי בשל השינויים שיתכנו בהמשך עקב עליית ריביות או הצמדות למדד וכו')
טיב העסקה/ הנכס – לעיתים "על הנייר" אנחנו רשאים לקבל מימון בגובה של 75% עבור נכס מסוים, אולם בגלל סוג/ אופי הנכס הבנק יכול להגביל את סכום ההלוואה.
כל מקרה לגופו
כפי שציינתי בהתחלה, כל משכנתא שונה מאחר. לכן יש לבחון כל מקרה לגופו ולהבין אם הבנק מוכן לאשר משכנתא/ לא מוכן.
לשאלות נוספות פנו אלינו.